一地楼市今日重磅！已出租房不纳入家庭住房套数
房产资讯 发布时间：2024-09-01 18:30:55 来源：房地产导刊
9月1日，重庆市住房和城乡建设委员官方微信公众号“重庆住建”消息称，为促进房地产市场平稳健康发展，重庆市住房城乡建委发布《关于调整优化房地产交易政策的通知》。《通知》提到，居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案证明的，在重庆市购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。《通知》称，从2024年9月1日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在重庆市申请商业性个人住房贷款购买商品住房时，仅核查家庭成员在拟购住房所在区县（自治县，以下简称“区县”）的住房情况，家庭成员在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案证明的，在重庆市购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。调整新购住房再交易管理方面，《通知》显示，自2024年9月1日起，凡在重庆市中心城区新购新建商品住房和二手住房的（以网签备案时间为准），取得《不动产权证书》后即可上市交易。支持住房“以旧换新”方面，《通知》明确，对2023年9月1日以来出售重庆市内自有住房，并于2024年9月1日至12月31日在中心城区购买新建商品住房（以网签备案时间为准）且完成契税缴纳的，由中心城区各区政府（管委会）结合自身实际情况，给予每套新购住房不低于总房款0.5%的补贴。鼓励各区政府（管委会）加大补贴力度。加快存量商品房去化方面，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，坚持“以需定购”，组织区县政府和有条件的国有企业加大收购力度，积极争取保障性住房再贷款政策支持，推动条件成熟的项目尽快落地，切实做好保障性住房配租、配售。鼓励区县政府将拟实施国有土地上房屋征收的存量住房纳入收购范围，按照不高于征收评估价和自愿的原则组织收购，支持相关居民“以小换大”“以旧换新”的改善性住房需求。鼓励区县政府组织购买商品住房用于城市D级危房房屋调换或安置。加大住房租赁市场发展力度方面，《通知》明确，进一步完善培育和发展住房租赁市场的支持政策体系，逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。支持灵活就业人员提取住房公积金用于支付租赁住房租金。鼓励住房租赁企业托管经营个人分散闲置住房用作租赁住房，支持规模化、专业化发展。落实《中国人民银行国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），加大租赁住房开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，支持发放住房租赁经营性贷款等。指导住房租赁企业依法享受税收优惠政策。对重庆本次调整楼市政策，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称，取得《不动产权证书》后即可上市交易，促进换房需求，促进供需两端交易活跃，但更可能加速挂牌量的攀升，特别是现在预期房价下跌，挂牌量居高不下，交易越晚成交价格越低的情况下，取消限售可能加速挂牌增长。以行政区域作为是否享受首套住房的标准，即在本区域内无房无贷，既可以享受首套。该政策在广州、杭州都已经执行落地。政策提出鼓励银行按照这个标准来执行，具体还要看银行执行的情况。当前按揭贷款是银行的优质资产，但申请的积极性很低，预计银行会按照这个规则来执行。对于租赁挂牌不再认定为首套这一政策，李宇嘉表示，房源挂牌租赁，取得租赁合同备案证明的，购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。该政策在广州等城市已经执行。关键是，很多房源挂牌租赁，但并没有取得租赁备案。不过，可以刺激这类需求，即有一套房，为改善需求而租出去（以租养供），再买一套大户型或学位房。无论是以旧换新还是存量房盘活，各地的政策很平凡，力度也不会不大，但是实际效果有限，主要是居民对房价下跌有预期，在手二手房去化比较难，卖房周期较长。存量房盘活做保障房，目前仍处于出政策阶段。存量收购做保障型住房要求收购的价格非常低，这与开发商预期的价格存在差距，落地的效果并不明显。高端住宅市场走出独立行情
第三方研究机构克而瑞发布的销售数据显示，8月，百强房企实现销售操盘金额2512亿元，环比降低10%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平；同比仍在下降，降幅约26.8%。累计业绩来看，1-7月百强房企实现销售操盘金额23821亿元，虽然同比仍下降36.5%，但降幅再收窄1个百分点，已实现连续6个月收窄。具体到企业表现来看，以全口径计，保利发展以2208亿元的销售额坐稳行业第一，领先第二名中海地产约400亿元；万科、华润置地分别以1637亿元、1554亿元的销售额紧随中海之后。招商蛇口、绿城的销售额也突破千亿元，分别居于行业第五和第六位。这也是今年前8个月全口径销售额在千亿以上的房企，共计6家，较去年同期减少6家；同时，百亿房企的数量也仅余56家，而去年同期尚有94家。销售规模的不断收缩，也使得以住宅开发销售为主业的房企，在财务表现上受到重创。以头部企业万科为例，在今年上半年，该公司营业收入同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。业绩亏损的主要原因之一就是开发业务结算规模和毛利率下滑。中指院认为，市场调整和低毛利项目销售资源进入交付结转导致盈利承压仍将持续。
上述机构续称，未来房企应积极提升产品质量以获得更强的市场适应力。如通过户型方案的精细化设计提升产品居住价值，通过产品和街区、城市融合提升文化价值，实现产品和形象溢价，以较好的去化率和产品溢价能力，助力企业销售业绩和利润改善。打造好产品也是在行业深度调整的当下，构建起发展新模式过程中，房企逐步形成的共识。在越秀地产董事长及执行董事林昭远看来，房地产行业新的发展模式就是，保障性住房由政府来作为主导，市场性的由企业来进行市场化运作。未来，行业要回到“好房子”的属性，好产品、好服务应该是市场的主流。万科董事会主席郁亮在近日的中期业绩会上提及，随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。如今，行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海也表示，当前，住房市场供求关系已经发生重大改变，其中之一便是各类保租房和人才房为解决刚需人群居住问题提供了更多选择，而满足客户对更高生活品质的改善型产品占据新房市场越来越重要的地位。这也是中高端住宅在整体冷清的市场环境中，表现坚挺的因素之一。今年上半年，多地接连出现日光盘或热销盘，直接带动房企销售业绩。例如，3月-6月，中海地产位于上海、深圳、北京的高端项目连续开盘，其中中海顺昌玖里甚至创下单盘196.5亿的销售业绩。京沪深三城的上述豪宅产品为中海在上半年创下了近500亿的销售业绩。即便是县级市义乌，豪宅项目也颇受欢迎，绿城旗下的一高端项目合计销售额超35亿元。深耕上海的瑞安房地产也计划，于今年下半年推出翠湖六期和翠湖滨江，以拉动销售业绩。克而瑞则预计，随着9月份传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比持增。中指院也认为，“金九银十”的传统旺季来临，短期内核心城市新房市场活跃度或小幅回升，但前期土地大幅缩量或制约房企供货能力，进而拖累销售恢复。不过，“以价换量”下，预计核心城市二手房市场有望保持一定活跃度。 免责声明：
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