严跃进：京沪苏房价倒挂严重，或对市场精准研判形成干扰

　　近期，深圳某网红豪宅项目三期开售，又出现楼盘打新可以套利数百万的现象。据悉，该项目共有664名购房者选237套房，购房成功概率仅有约35%。

　　项目被抢与其区位、教育等配套有关，而一二手房价严重倒挂是其备受追捧的重要原因。

　　京沪苏三城房价倒挂最严重

　　房价倒挂现象是指在城市某一区域、板块或地段中，同品质的新房价格比二手房要更便宜。在此市场状况下，购房行为发生扭曲，产生排队抢购新房现象，同时滋生了“买到就是赚到”的投资投机心理。

　　易居研究院统计显示，全国20个重点城市中，有15个城市存在不同程度的房价倒挂，说明该现象在大城市中并非个案。

　　房价倒挂差最明显的城市为北京，其倒挂差水平达到22395元/平方米。而上海、苏州、杭州等城市的房价倒挂差也比较明显，分别为21581、16265和10045元/平方米。相对来说，广州、深圳、佛山、燕郊和东莞的房价倒挂差为负值，分别为-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。此类城市没有明显的房价倒挂现象，其新房总体比二手房要昂贵。

　　图1 全国20城房价倒挂差排序(元/平方米)

　　数据来源：CRIC、各地二手房中介平台、易居研究院

　　房价倒挂现象的产生，本质是房价定价体系出现了紊乱或不平衡。即特定区域内二手房价格过高、新房价格过低。

　　房价倒挂滋生“打新”操作

　　由于房价倒挂，新房市场出现了“房价洼地”，因此认购市场中就出现了风险较小，空间较大的“无风险套利”现象，即打新。

　　因此，近期一些大城市市区新房市场往往出现了一房难求、排队摇号、万人哄抢、打新“黄牛化”、伪造资格获取房票、代持炒房、假结婚假离婚等乱象。这背后，“买到就是赚到”、“摇中新房暴赚2000万”、“中签即躺赚”等负面消息也明显增加，极大地干扰了房地产市场秩序。

　　统计显示，上海、北京和苏州的打新获利最高，其分别为309、280和251万元/套。该获利空间相当于在三四线城市可以轻松买一套豪宅，诱惑力非常大。

　　从统计情况看，包括广州、深圳、佛山、燕郊和东莞等城市由于没有明显房价倒挂现象，所以打新获利空间相对小，打新操作进而也会相对少。

　　从实际反馈的情况看，此类城市个别板块和个别新开盘项目也存在打新现象，如此前广州海珠区部分新盘开盘后，也存在赚取差价动机和抢购的操作。当然，由于粤港澳大湾区存量房规模较大，所以二手房价格上涨受牵制，其客观上使得房价倒挂现象有所弱化。

　　另外，虽然青岛、合肥和重庆等地存在一定打新获利空间，但若考虑到此类城市二手房在降价，因此，实际过程中一般不存在打新的套利空间。

　　图2 全国20城市区“打新”的获利情况(万元/套)

　　数据来源：CRIC、各地二手房中介平台、易居研究院

　　如何应对房价倒挂？

　　房价倒挂现象和打新操作对房地产市场供求两端造成了扭曲，产生了很多负面问题。不仅令购房心态扭曲，刺激了投机需求活跃，同时对房企的认筹、开盘工作造成干扰，甚至会加剧房企资金紧张、造成楼盘滞销等经营风险问题。

　　从今年上半年大城市新房交易市场看，房价倒挂现象对市场的整体精准研判产生了重大干扰。这会对政策决策产生误导，影响政策出台的精准性和及时性。

　　当前，部分城市对于打新操作进行了整顿，包括严查中介机构和违规房企、劝退部分购房者认筹、暂停开盘计划、调整摇号规则和认购规则等，这都值得肯定。

　　我们认为，房价倒挂也和市场行情走势有关。一方面，各地从房企盈利、优化营商环境的角度出发，预售许可和限价政策略有放松。另一方面，二手房抛售潮背后必然带来房价自主下调。这两者结合起来，三季度房价倒挂现象或将有所减弱。

　　当然，要真正治标治本，我们不能寄希望于短期变化，而要从供求平衡关系修复、科学定价体系建立、购房秩序引导等角度入手解决根本问题。唯有这样，才能根治此类扭曲的市场现象、平衡各方利益，最终促进购房市场的公平有序。