“保交楼”援助热线律师支招：遇到开发商破产、房屋交付违约该怎么办？

乐居买房讯 2月23日，中国房地产业协会向全行业发起“保交楼”行动倡议后，社会各界反响热烈。多个省、市房协积极响应，多家品牌房企签约加入。乐居开通服务热线，旨在为遇到交付难题的购房者答疑解惑。

眼下，“315”消费者权益日在即，为更好响应“保交楼”要求，乐居从当前几个购房者普遍关切的问题出发，邀请专业律师进行解答，并提出可行性高、专业性强的意见建议。

西安“星河9号”的业主杨女士反映，她与开发商西安丰佳瑞起置业有限公司签订购房合同，约定2021年6月交房，但截至目前，楼盘停工仍未交付。当地房管局多次组织业主和开发商协商，申请破产重组完成后续交房及赔付，现开发商要求业主签字同意申请破产重组，杨女士希望律师为她支招。

Q：停工逾期后开发商申请破产重组，是否可行？对购房者有什么风险？

A：业主申请开发商破产，需要先行起诉开发商取得生效判决或仲裁裁决，并在开发商不履行判决或仲裁裁决的情况下，申请法院强制执行并因开发商无可供执行的财产终结本次执行后，业主可向法院申请执行程序转破产程序（即申请开发商破产需要证明开发商资不抵债）。开发商进入破产程序后，若楼盘未竣工、存在烂尾情形，法院或政府可能会引入新投资方进行破产重整，盘活项目。

至于风险，除去整个破产清算程序历时较长之外，主要有以下几点：

一是房屋初始登记在开发商名下，可能还未拆分转移登记至业主名下，此种情况下，开发商进入破产，房屋原则上会被认定为“破产财产”，业主需要向破产管理人申请“取回”，或在破产管理人不同意情况下通过一般取回权纠纷诉讼，方可实现交付及过户诉求。所以，存在业主败诉，无法“取回”房屋，只能通过对购房款申报债权的方式退回购房款的风险。

二是若开发商进入破产程序，业主对开发商享有的购房款及损失赔偿债权将进行破产债权申报，破产程序中债权受偿比例较低，业主可能无法全额获得购房款。

三是楼盘未竣工、烂尾，政府或法院也未成功引入新的投资方进行重整、盘活项目，则法院只能拍卖在建工程，价值较低，业主受偿将比例更低。

与此同时，武汉“景瑞·江山悦”的业主胡女士也遇到了开发商资金出现问题，项目停工、逾期交房的问题。一面是担心楼盘烂尾，一面是怕开发商没钱赔违约金，胡女士想要寻求法律援助。

Q：开发商因资金问题停工并逾期交房，业主怎样维护自己的合法权益？

A：根据房屋买卖合同约定的逾期交房违约责任，业主可通过个人发函、委托律师发送律师函等方式，要求开发商先行赔偿自逾期交房之日起至发函之日的违约金或损失赔偿，并保留另行追究发函之日以后的延期交房违约金或损失赔偿的权利（注意留存相关证据）。

需要注意的是，逾期交房违约金或损失赔偿的诉讼时效为3年。业主可在提起诉讼或仲裁后，申请财产保全，冻结开发商账户，以便判决或裁定执行。

目前，“保交楼”行动倡议仍在进行中，后续还将有各省市房协及品牌房企、楼盘项目不断加入。广大用户如在购房过程中遇到问题，可拨打热线电话4006066969进行反馈，获得专业律师解答和建议。