进一步细化落实“第三支箭”！证监会启动不动产私募投资基金试点

2月20日，证监会发布“证监会启动不动产私募投资基金试点 支持不动产市场平稳健康发展”，正式启动不动产私募投资基金试点。

此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

2022年11月28日，证监会发布了优化调整房企股权融资“5项措施”（即“第三支箭”），除了备受瞩目的“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”措施，也提到了“积极发挥私募股权投资基金作用”，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

此次不动产私募投资基金的试点，即是“第三支箭”、“金融 16 条”的进一步细化落地，也是 2018 年涉房私募基金备案暂停后首次打开，其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显。

证监会明确此次不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

同时，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。

《指引》明确，“存量商品住宅”是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。易居研究院研究总监严跃进认为，这个提法强调了“房住不炒”的前提，并非所有商品房类型都包括在内，私募基金介入房企拿地建设的行为也被排除在外。

平安证券分析认为，随着本次不动产私募投资基金试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，亦利于优质存量资产的盘活。另申万宏源研究机构则认为：如果后续不动产私募基金介入后，短期可以实现这部分已领证未售的商品住宅的去库存，而长期考虑到不动产私募投资基金向公募 REITs 政策推进，长期或可将其转化为租赁性住房进行长期经营，优化我国住房多层次供应体系。